樓市版圖一路向西 商品房均價近兩萬的灃西新城能成為下一個宜居住區(qū)嗎

小魚

今年以來，多個純新盤接二連三亮相灃西新城，且開盤去化率居高不下。灃西新城何以在這場樓市的競爭中脫穎而出，其“西引力”法則有哪些？雖然灃西新城人才智力匯聚、生態(tài)環(huán)境不斷提升、地鐵路網(wǎng)逐步實現(xiàn)，但畢竟與西安主城區(qū)還是有距離，而均價近2萬元的房價能否匹配區(qū)域發(fā)展？灃西新城能成為下一個宜居住區(qū)嗎？

>>西咸一體化

引導城市向西邁進

追溯城市西進脈絡，首先值得一說的是西咸新區(qū)。近年來，隨著西安主城區(qū)開發(fā)空間的降低，城市配套及產(chǎn)業(yè)向西集聚，西咸新區(qū)備受關注。而在西咸新區(qū)的五大新城里，最能代表新城市化的片區(qū)，莫過于灃東新城和灃西新城。

灃東新城，在發(fā)展定位上，是“大西安新城市中心”；產(chǎn)業(yè)上，是以高新區(qū)為引領的“萬億科創(chuàng)大走廊”重要組成板塊，近水樓臺先得月，這是灃東新城一個無法比擬的優(yōu)勢。

而灃西新城，總體定位是未來西安國際化大都市綜合服務副中心和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地。在產(chǎn)業(yè)定位上，以行政商務和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主，重點發(fā)展新材料、物聯(lián)網(wǎng)、信息技術、生物醫(yī)藥、都市農(nóng)業(yè)、高尚居住等產(chǎn)業(yè)。

但是，對于西安人來講，灃西新城仍然是一個相對陌生的板塊，盡管它與灃東新城僅一河之隔。然而，自從6月20日西安市出臺買房新政策，臨潼被納入限購區(qū)域之后，大西安的買房熱度急速向西發(fā)展，特別是灃西新城迎來了大量的購房人。咸陽一樓盤負責人介紹，“此前主力購買人群依然是咸陽主城區(qū)和北五縣的人，6.20之后，西安戶籍買房人群占比迅速攀升，達60-70%之間。”

>>產(chǎn)業(yè)西聚

以智力加持灃西新城

在灃西新城規(guī)劃范圍內(nèi)，西安和咸陽兩大古都你中有我，我中有你，成為推進西咸一體化的核心地帶。

近年來，按照“西安國際化大都市綜合服務副中心和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地”發(fā)展定位，灃西新城精心規(guī)劃了“三區(qū)十園”產(chǎn)業(yè)布局。

目前正在進行的項目有西咸智慧醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)園——打造輻射全省，引領西部的大數(shù)據(jù)專業(yè)特色“醫(yī)、教、研、康”四位一體的全健康產(chǎn)業(yè)基地；中國西部最大的智慧學鎮(zhèn)——中國西部科技創(chuàng)新港，包括被看成我國高等教育改革的“西交大樣板”，作為全國首個“沒有圍墻的未來大學”，九月開始，數(shù)千名研究生在此學習、科研、生活。未來，創(chuàng)新港將匯聚25000-30000名優(yōu)秀人才，于此交流碰撞，用技術研究與先進思想引領西安乃至整個西部地區(qū)。創(chuàng)新港的啟用，對于拉動基建投資、帶動消費、促進技術轉(zhuǎn)化，形成高科技產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、提升城市形象、促進旅游業(yè)發(fā)展，都具有重大作用。

同時，灃西新城在全國率先舉旗大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)，打造全國唯一的大數(shù)據(jù)方向“國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地”，不斷完善大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈條，激活創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新機制。

結合自身的發(fā)展優(yōu)勢，依托本地強大的科創(chuàng)資源，灃西新城以中國西部科技創(chuàng)新港、硬科技小鎮(zhèn)、寶能科技園、柔性電子產(chǎn)業(yè)園、中科院科技園、絲路風情城等帶動效應，發(fā)展硬科技、互聯(lián)網(wǎng)+、人工智能、區(qū)塊鏈、數(shù)字經(jīng)濟等新經(jīng)濟，通過名校的吸引力、人才的吸引力以及政策的吸引力，匯聚百強企業(yè)及資金入場，擘畫產(chǎn)業(yè)發(fā)展與未來城市。

西安城記創(chuàng)始人聶海峰分析，灃西新城發(fā)展離不開咸陽主城區(qū)，不能去咸陽化。從地緣上來看，灃西新城西臨渭河，渭河以西，是陜西第五個國家級高新區(qū)——咸陽高新區(qū)。它作為咸陽西部的重要產(chǎn)業(yè)基地，也是地級市興平市和咸陽西部的門戶。從這個角度上來看，咸陽主城區(qū)發(fā)展已經(jīng)受限，灃西新城是其最主要、也是最天然的發(fā)展空間。對于灃西新城而言，城市發(fā)展離不開產(chǎn)業(yè)基底、人口基數(shù)，這都是咸陽主城區(qū)的最大優(yōu)勢和特點。所以，無論是從經(jīng)濟和人口等角度，灃西新城有“西咸一體”城市化橋頭堡的重要地位；其次，灃西新城產(chǎn)業(yè)定位明晰，其工業(yè)體系、產(chǎn)業(yè)體系以及人口基礎為其發(fā)展奠定基礎，灃西新城的發(fā)展具有獨立性，同時有承“咸”啟“西”的發(fā)展特色和空間。

>>公園+地鐵

打造宜居生態(tài)環(huán)境

從未來國家新一輪發(fā)展來看，創(chuàng)新是核心發(fā)展驅(qū)動力。提起創(chuàng)新經(jīng)濟發(fā)展還有一個重要元素，就是對高端人才的吸引和積聚。吸引高端人才究竟靠什么？除了更好的就業(yè)機會、創(chuàng)業(yè)環(huán)境等等外，就是居住環(huán)境的吸引，包括生態(tài)環(huán)境、文化魅力、高端服務，這些是吸引高素質(zhì)創(chuàng)新人才非常重要的方面。

灃西新城南望秦嶺，北見渭塬，位于渭河和灃河兩河之畔，兩水交織使灃西具備得天獨厚的生態(tài)環(huán)境和優(yōu)良的區(qū)位價值，更使區(qū)內(nèi)的開發(fā)用地和整體環(huán)境別具優(yōu)勢，成為推動新區(qū)跨越發(fā)展的新引擎。

中國城市規(guī)劃設計研究院規(guī)劃四所所長孫昊在此前的一場發(fā)布會上介紹，灃河區(qū)域依托獨有的南山地理文化價值以及河、湖、田、山的生態(tài)文化價值，將是大西安新時期生態(tài)文明與宜居品質(zhì)的樣板。

灃河濕地公園作為西安西郊最大的生態(tài)公園，是西咸新區(qū)第一個建成開放的生態(tài)景區(qū)，處于灃西新城區(qū)域內(nèi)的灃河西岸，主要包括城市景觀風貌區(qū)、田園景觀風貌區(qū)、自然景觀風貌區(qū)等，成為西安市民周末度假休閑的好去處。

近幾年來，灃西新城先后對灃河、沙河等水域進行治理，并修建占地約5000畝的大西安中央公園、總占地約1438畝的新渭沙濕地公園、占地約60畝的白馬河公園、釣魚臺濕地公園、環(huán)形公園等大型公園。按照規(guī)劃，日后灃西新城將建成308公頃的森林天地、178公頃的生態(tài)濕地。

交通方面，灃西新城目前已經(jīng)有了比較成熟的交通路網(wǎng)，多條道路直通西安和咸陽主城區(qū)。東西走向的紅光大道已經(jīng)開通，20分鐘可直達西安主城區(qū)，是西咸新區(qū)“五路四橋”重點項目之一；豐邑大道是貫穿灃西新城南北的核心主干道；還有釣魚臺路、咸戶路、公園大街、灃景路等。

西安地鐵5號線二期工程自交大創(chuàng)新港至和平村站，也將橫穿灃西新城，目前已經(jīng)開工建設，預計將在2020年建成通車。

>>樓面價翻倍

灃西土拍“熱”

記者梳理發(fā)現(xiàn)，自2017年以來，西安土拍市場發(fā)展路徑，由西安主城區(qū)一路向西移動，近幾年主城區(qū)出現(xiàn)的“競拍”“地王”“高溢價”等土拍現(xiàn)狀都一一在西咸新區(qū)、灃西新城上演。

對于房企來說，有了土地就有了未來，他們總能敏銳地嗅到區(qū)域的空白和發(fā)展。就像三年前的灃東新城一樣，吸引到各大房企一窩蜂地進駐，不得不說，灃西新城已成為繼灃東新城之后的另一片“熱土”。

從成交量上看逐年上升。2017年，僅有金科和新城在灃西新城摘得地塊。2018年，可以說是灃西土拍崛起的年份，2018年2月份的集體土拍盛況不能不被載入史冊，這是灃西新城近幾年最大一次土地供應。據(jù)了解，當時共30塊地塊集中供應，其中24塊被低價“抄走”，其余六塊引起眾多房企激烈競爭，西安紫薇地產(chǎn)以溢價291%摘得XXFX-2017-25地塊，畝單價762.63萬元/畝，樓面價4085.79元/平方米，該地塊就是現(xiàn)在的紫薇·萬科大都會項目。同日，中國鐵建地產(chǎn)以溢價率240%找的兩地塊，平均畝單價625萬元/畝，該地塊是即將亮相的中國鐵建·西派時代項目。

2018年4月，萬科在7家房企的圍攻中，以約23.76億元包攬了白馬河路與統(tǒng)一路東北6宗478畝土地，溢價率在51.81%-473.79%，樓面價在2548-3228元/平方米。

今年8月份，西咸新區(qū)28宗地塊掛牌，這也是時隔三月之后首次集中土拍，土拍數(shù)量灃西新城和空港新城最多。

成交價格方面，近幾年，灃西新城的土地價格呈上升趨勢，對房價也有間接的推動?；仡?017年，灃西新城土地價格與咸陽相差無幾，大致在150-200萬/畝，樓面價不到1000元/平方米。2018年2月，灃西新城土地市場連續(xù)拍出多塊高價地，將地價直接拉升到700萬/畝。7月，西咸文教園的地價以938.97萬元/畝成交。不到一年的時間，灃西新城地價、樓面價已經(jīng)翻了三倍。

值得關注的是，房企對地塊的關注熱度也反映出區(qū)域的變遷，隨著主城區(qū)地塊的稀缺，各大房企不得不將目光向外轉(zhuǎn)移，從西咸新區(qū)、灃西新城的競拍房企數(shù)量來看，西搶“面包”的局面已經(jīng)形成。

>>房企紛紛進駐

改善產(chǎn)品扎堆面市

西安正進入新的歷史發(fā)展機遇，同時擁有產(chǎn)業(yè)和生態(tài)優(yōu)勢的灃西新城，自然而然將成為大西安版圖擴張中的新興之地。逐步完善的配套、人才的引進等預示著灃西新城即將成為城市高端居住區(qū)。

8月25日晚上，本土老牌房企紫薇地產(chǎn)舉辦了其2019年的品牌發(fā)布會，核心發(fā)布了紫薇之家“灃云計劃”，再次升級其產(chǎn)品體系，主要內(nèi)容是紫薇2019年紫薇生態(tài)城、紫薇鉑樾府、紫薇公園中央、紫薇·萬科大都會四大新盤布局灃河區(qū)域的行動宣言。

而在此之前，萬科、招商、中國鐵建、金科、藍光、綠地等均帶著自己的得意之作亮相灃西新城。

從各品牌房企布局灃西新城的產(chǎn)品系可以看出，皆是改善為主的生態(tài)宜居產(chǎn)品。已經(jīng)在今年上半年開過盤的招商·雍景灣，主力戶型139-159的三室、四室大平層產(chǎn)品，享有得天獨厚的景觀優(yōu)勢，均價18000元/平方米，一經(jīng)開盤去化率超過70%。與招商·雍景灣同屬灃西新城西咸文教園的灃水云嶺，主力戶型110-140平方米，均價16000元/平方米。這些樓盤有幾個共性，不限購、單價高、改善產(chǎn)品、景觀優(yōu)勢明顯，受到了購房者的歡迎。

中國鐵建地產(chǎn)西安公司營銷總監(jiān)劉斌分析，開發(fā)商為什么會扎堆灃西？客戶為什么會愿意為此買單？最現(xiàn)實最貼近的理由就是這里適合居住，具有很大的發(fā)展空間，交通，中央大公園，教育等等配套可期。加之高科技產(chǎn)業(yè)加持，兩河三公園環(huán)境打造，尤其是5000畝中央公園的打造，承載高端人群的居住環(huán)境和品質(zhì)，灃西就是未來的宜居新城。

西安歐亞學院人居環(huán)境學院客座教授朱郁分析，政策紅利導引導，包含招商引資，重點項目建設、重大工程等，亦涉及改善民生、增強區(qū)域配套功能、優(yōu)化區(qū)域環(huán)境、聚集產(chǎn)業(yè)孵化等，對區(qū)域的均好性發(fā)展及未來空間預期產(chǎn)生促進作用；另一方面，西安樓市格局從土地供應層面已不難看出，未來高供應和資源傾斜的重點區(qū)域中灃西將成為亮點和特色引領板塊。從客觀因素對比來看，灃西新城在走一條適合自己的發(fā)展之路，在未來基礎設施建設、景觀優(yōu)化等不斷改良的前提下，必將成為一個宜居頤養(yǎng)的置業(yè)板塊。

西安建筑科技大學建筑學院副教授馬健認為，灃西新城良好的生態(tài)環(huán)境吸引著西安老城區(qū)的溢出人口，新興產(chǎn)業(yè)帶來的人口流入，都提升了其樓市競爭力，使其成為繼曲江、浐灞之后又一個生態(tài)宜居之地。

來源：華商網(wǎng)