今起實(shí)施！陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例來了！

小魚

隨著人們生活水平的提高

人們對(duì)高品質(zhì)生活的追求

物業(yè)服務(wù)在日常生活中則顯得尤為重要

一直是市民關(guān)注的焦點(diǎn)

今年6月份

陜西省人大官網(wǎng)發(fā)布了

省十三屆人大常委會(huì)第二十六次會(huì)議表決通過的

最新版《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》

該條例將于2021年10月1日起施行

此次修訂《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》，在前期物業(yè)服務(wù)管理、業(yè)主和業(yè)主組織、物業(yè)服務(wù)管理、物業(yè)的使用和維護(hù)、維修基金的使用和管理、法律責(zé)任等方面都有詳細(xì)的規(guī)定。

《條例》突出物業(yè)企業(yè)的服務(wù)屬性，專節(jié)設(shè)立物業(yè)管理委員會(huì)制度，推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)。對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的11種禁止行為，相關(guān)管理部門的職責(zé)劃分和管理權(quán)限，群眾普遍關(guān)心的工作、籌建等經(jīng)費(fèi)問題及公共收益問題公共收益的歸屬、用途和管理等進(jìn)行了規(guī)定和明確。

《條例》明確規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)達(dá)不到合同約定的等級(jí)和標(biāo)準(zhǔn)的，不得按照約定的等級(jí)和標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用。
新規(guī)部分重點(diǎn)信息如下：

物業(yè)服務(wù)管理

1、一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)服務(wù)。

2、業(yè)主可以根據(jù)本條例第三十八條的規(guī)定，決定采用招標(biāo)或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

決定采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)組織招標(biāo)，并代表業(yè)主與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將兩家以上備選物業(yè)服務(wù)人的基本情況、擬簽訂物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見對(duì)公示內(nèi)容調(diào)整后，由業(yè)主共同決定。

3、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域的基本情況
（二）委托方和受托方的權(quán)利義務(wù)
（三）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量等級(jí)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、停車費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法
（五）物業(yè)服務(wù)區(qū)域的養(yǎng)護(hù)和維修
（六）合同的期限、變更和解除
（七）合同終止時(shí)物業(yè)資料、財(cái)物以及服務(wù)的交接
（八）維修資金的管理和使用
（九）物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用
（十）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑
（十一）雙方當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容

物業(yè)服務(wù)人在履行好物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)事項(xiàng)基礎(chǔ)上，可以根據(jù)業(yè)主需要，提供物業(yè)服務(wù)合同約定之外的高品質(zhì)、多樣化服務(wù)，并按照市場價(jià)格收取服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自與業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)簽訂合同之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

4、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)質(zhì)量等級(jí)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供下列服務(wù)：
（一）共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和經(jīng)營管理
（二）共有部分和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，病媒生物防治，雨、污水管道的疏通，公共垃圾的收集、清運(yùn)以及依法履行垃圾分類相關(guān)事項(xiàng)
（三）公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理
（四）公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)
（五）車輛停放服務(wù)管理
（六）維護(hù)道路暢通
（七）物業(yè)檔案、資料管理
（八）裝飾裝修服務(wù)管理
（九）依照法律、法規(guī)規(guī)定公開服務(wù)、收費(fèi)、經(jīng)營與收益等方面事項(xiàng)
（十）依照法律、法規(guī)規(guī)定收集、保存和使用在物業(yè)服務(wù)過程中獲取的業(yè)主個(gè)人信息
（十一）法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防、公共衛(wèi)生、動(dòng)物管理以及物業(yè)裝飾裝修和使用等法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止和向有關(guān)部門報(bào)告，并協(xié)助處理。

物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)達(dá)不到合同約定的等級(jí)和標(biāo)準(zhǔn)的，不得按照約定的等級(jí)和標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)人不得以通知、聲明、告示等方式作出對(duì)業(yè)主不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

5、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立和保存與業(yè)主權(quán)益相關(guān)的下列物業(yè)服務(wù)檔案和資料：
（一）小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；
（二）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、消防設(shè)施等共有部分、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；
（三）水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測報(bào)告；
（四）住宅裝飾裝修相關(guān)資料；
（五）業(yè)主名冊(cè)及聯(lián)系方式；
（六）簽訂的供水、供電、垃圾清運(yùn)等書面協(xié)議；
（七）物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主權(quán)益相關(guān)的其他資料。

6、物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。
物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

7、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)守信、公平合理、質(zhì)價(jià)相符的原則，依照有關(guān)規(guī)定分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。
物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和形式，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人依照國家和本省物業(yè)服務(wù)價(jià)格有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及明細(xì)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。

8、 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)服務(wù)到最終用戶，并依法承擔(dān)分戶終端計(jì)量裝置或者入戶端口以外相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任。
專業(yè)經(jīng)營單位對(duì)專業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)配合。
物業(yè)服務(wù)人接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收相關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取一定的代收服務(wù)費(fèi)。
專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)人代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)人拒絕代收費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

9、 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案，并定期組織演練。發(fā)生突發(fā)公共事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)人在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，并協(xié)助做好相關(guān)配合工作。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行安全檢查。發(fā)現(xiàn)事故隱患時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)出警示和采取處置措施，并向有關(guān)部門報(bào)告。

10、縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)人的應(yīng)急職責(zé)納入突發(fā)公共事件應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的領(lǐng)導(dǎo)下做好相關(guān)應(yīng)急保障工作。
物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)應(yīng)急保障工作的必要支出，縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)給予支持。

11、物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人。
決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前與物業(yè)服務(wù)人續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。決定選聘新的物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知原物業(yè)服務(wù)人；原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域。合同對(duì)通知期限另有約定的除外。
物業(yè)服務(wù)人決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前書面告知業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)，合同對(duì)通知期限另有約定的除外。
物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。雙方當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對(duì)方。

12、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，在縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督下，向業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)移交下列資料和財(cái)物，并配合新的物業(yè)服務(wù)人做好交接工作：

（一）業(yè)主共有的結(jié)余資金
（二）本條例第二十七條第一款規(guī)定的資料
（三）物業(yè)服務(wù)用房
（四）本條例第七十條規(guī)定的檔案和資料
（五）物業(yè)服務(wù)期間配置的屬于業(yè)主共用的設(shè)施設(shè)備
（六）其他應(yīng)當(dāng)移交的資料和財(cái)物。
物業(yè)服務(wù)人不得損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財(cái)物。

物業(yè)的使用和維護(hù)

1、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：
（一）擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者改變房屋外貌，在外墻體開設(shè)、擴(kuò)大門窗；
（二）擅自占用或者故意毀損共有部分、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備；
（三）擅自占用、改造和損壞人民防空工程設(shè)施；
（四）違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約），未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；
（五）違反有關(guān)規(guī)定制造、存儲(chǔ)、使用和處置爆炸性、毒害性、放射性和腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險(xiǎn)物質(zhì)；
（六）違反有關(guān)規(guī)定任意停放機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車、私拉電線（纜）為電動(dòng)車輛充電或者電動(dòng)車輛進(jìn)樓入戶充電的；
（七）侵占綠地，毀壞花草樹木；
（八）任意傾倒垃圾、堆放雜物、高空拋物；
（九）飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活的；
（十）違反噪聲污染防治法律、法規(guī)規(guī)定，制造噪聲干擾他人正常生活的；
（十一）任意張貼、涂寫、刻畫、懸掛等；
（十二）違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的其他行為。
發(fā)現(xiàn)有上述行為的，業(yè)主有權(quán)投訴、舉報(bào)。物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止。勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。

2、單位和個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)人的同意；物業(yè)服務(wù)人確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的同意。
單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

3、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)予以配合；相關(guān)業(yè)主或者使用人不予配合造成其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
因維修養(yǎng)護(hù)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備，造成相關(guān)業(yè)主的專有部分、專有設(shè)施設(shè)備損壞或者其他損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
4、業(yè)主裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定、管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約），并告知物業(yè)服務(wù)人。

5、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)，并對(duì)房屋裝修裝飾施工進(jìn)行監(jiān)督。

6、業(yè)主違反房屋裝修裝飾規(guī)定、管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以制止。業(yè)主拒不改正或者已造成損害后果的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)報(bào)告有關(guān)部門依法處理；造成其他業(yè)主損失或者對(duì)公共利益造成損害后果的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

7、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車輛的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)通過出售、附贈(zèng)、出租等方式首先滿足業(yè)主的需要。

占用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路、場地停放機(jī)動(dòng)車輛的，由業(yè)主共同決定是否收取場地占用費(fèi)、收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等。決定收取機(jī)動(dòng)車輛場地占用費(fèi)的，收取的場地占用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以委托物業(yè)服務(wù)人代為收取。
停車服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人按照國家和本省物業(yè)服務(wù)區(qū)域停車服務(wù)收費(fèi)有關(guān)政策規(guī)定，在停車服務(wù)合同中約定。
機(jī)動(dòng)車輛停放服務(wù)費(fèi)、機(jī)動(dòng)車輛場地占用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示。

8、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注。
物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先向業(yè)主出租，不得出售、附贈(zèng)。

9、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主共同決定。所得收益在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有，單位和個(gè)人不得擅自挪用和侵占。

10、建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人利用共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充維修資金，并按季度補(bǔ)充維修資金，補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于經(jīng)營收益的百分之五十。

11、利用共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)分類列賬，獨(dú)立核算，每半年公布一次經(jīng)營所得收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。

12、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益的收支情況進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告，審計(jì)費(fèi)用從公共收益中支出。

維修資金的使用和管理

1、建設(shè)單位和業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定繳存維修資金。未按照規(guī)定繳存首期維修資金的，建設(shè)單位不得將房屋交付買受人。建設(shè)單位、業(yè)主在申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記或者抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額繳納維修資金的相關(guān)憑證。

2、業(yè)主繳存的維修資金屬于全體業(yè)主所有；從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。

3、維修資金的管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同省財(cái)政部門對(duì)維修資金的繳存、使用、管理和退還等制定具體實(shí)施辦法。

4、業(yè)主大會(huì)成立前，維修資金由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代行管理。業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主共同決定后，選擇自行管理或者代行管理。選擇自行管理維修資金的，應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立維修資金賬戶，接受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的監(jiān)督，并由業(yè)主委員會(huì)定期在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示維修資金的管理和使用情況。單位和個(gè)人不得擅自挪用或者侵占維修資金。

5、維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要使用的，由物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主提出使用建議，經(jīng)業(yè)主共同決定后，依照維修資金管理相關(guān)規(guī)定，向縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請(qǐng)審核列支。

6、 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，需要使用的，由物業(yè)服務(wù)人提出使用方案，經(jīng)業(yè)主共同決定后，業(yè)主委員會(huì)依照維修資金管理相關(guān)規(guī)定，報(bào)縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門審查通過后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知。

7、 已售公有住房的維修改造，可以申請(qǐng)使用公有住房維修資金或者公有住房出售資金進(jìn)行維修改造。

8、發(fā)生下列危及人身財(cái)產(chǎn)、房屋使用安全等緊急情況，需要立即對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，依照國家和本省應(yīng)急使用維修資金的有關(guān)規(guī)定辦理。
（一）電梯故障；
（二）消防設(shè)施故障；
（三）屋頂、外墻滲漏；
（四）二次供水水泵運(yùn)行中斷；
（五）排水設(shè)施堵塞、爆裂；
（六）樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)；
（七）其他危及人身財(cái)產(chǎn)、房屋使用安全的緊急情況。
各地在遵循方便快捷、公開透明的原則下，可以根據(jù)本地實(shí)際情況進(jìn)一步細(xì)化應(yīng)急維修資金使用辦法。

9、未建立首期維修資金或者維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定或者管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約），經(jīng)業(yè)主共同作出決定，及時(shí)補(bǔ)建或者再次籌集維修資金。

10、維修資金補(bǔ)建或者再次籌集的方式分為分期繳納和一次性繳納，具體方式及籌集金額、期限、程序、資金入賬等事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同作出決定。

11、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)維修資金的補(bǔ)建或者再次籌集工作。

12、未建立維修資金或者已建立維修資金但續(xù)籌不足時(shí)，出現(xiàn)需要分?jǐn)偩S修費(fèi)用的情形的，應(yīng)當(dāng)由維修涉及范圍內(nèi)共有或者共用關(guān)系的業(yè)主按照各自擁有房屋專有面積承擔(dān)。

13、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，結(jié)余的維修資金隨所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。房屋滅失的，結(jié)余維修資金應(yīng)返還給繳存主體，繳存主體滅失的依照有關(guān)法律規(guī)定處理。

業(yè)主委員會(huì)職責(zé)

1、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，在社區(qū)黨組織的指導(dǎo)下開展工作，受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)服務(wù)的實(shí)施情況；
（二）代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（三）及時(shí)了解業(yè)主、其他物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；
（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

2、業(yè)主委員會(huì)由主任、副主任和委員組成。
業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)為單數(shù)，其任期除議事規(guī)則另有規(guī)定外一般為三年，可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì)成員的具體人數(shù)等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

3、經(jīng)業(yè)主共同決定，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)；也可以聘請(qǐng)法律、會(huì)計(jì)、評(píng)估等第三方機(jī)構(gòu)和人員提供專業(yè)化服務(wù)。上述所需費(fèi)用在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)中列支。

4、業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵紀(jì)守法、公道正派、熱心服務(wù)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定的公信力和組織能力；
（三）履行業(yè)主義務(wù)，未拖欠維修資金；
（四）本人、配偶及其近親屬未在本物業(yè)服務(wù)區(qū)域的物業(yè)服務(wù)人處任職；
（五）其他可能存在影響公正履行業(yè)主委員會(huì)成員職責(zé)的情形。
街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的選舉換屆工作，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的人選推薦和審核把關(guān)。
社區(qū)黨組織引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會(huì)成員，通過法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員。
鼓勵(lì)符合條件的社區(qū)黨組織成員、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)委員通過法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)成員；鼓勵(lì)黨代表、人大代表和政協(xié)委員參選業(yè)主委員會(huì)成員，發(fā)揮模范帶頭作用。

5、 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門進(jìn)行備案，備案時(shí)應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄和會(huì)議決定；
（三）業(yè)主委員會(huì)成員名單及其基本情況。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后五日內(nèi)出具備案回執(zhí)。業(yè)主委員會(huì)收到備案回執(zhí)后，應(yīng)當(dāng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)人，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
備案事項(xiàng)發(fā)生變更時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報(bào)告原備案單位，并告知物業(yè)服務(wù)人。
業(yè)主委員會(huì)持備案回執(zhí)和備案的相關(guān)資料到街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開具業(yè)主委員會(huì)印章刻制證明。

6、業(yè)主委員會(huì)成員不得有下列行為：
（一）接受本物業(yè)服務(wù)區(qū)域的物業(yè)服務(wù)人及其利害關(guān)系人提供的利益或者財(cái)物；
（二）承攬本物業(yè)服務(wù)區(qū)域的物業(yè)服務(wù)人的業(yè)務(wù)或者推薦他人到該物業(yè)服務(wù)人處工作；
（三）其他可能妨礙公正履行職務(wù)或者損害業(yè)主利益的行為。
街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)及其成員的履職情況予以監(jiān)督。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)及其成員履職中違反法律、法規(guī)的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止和通報(bào)全體業(yè)主，并向業(yè)主大會(huì)提出撤銷業(yè)主委員會(huì)成員資格或者重新選舉業(yè)主委員會(huì)的建議。

7、業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì)成員資格自然終止：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（二）因健康原因無法履行職責(zé)的；
（三）被判處刑罰失去人身自由的；
（四）其他原因喪失履行職責(zé)能力的。

8、 業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主共同決定，其業(yè)主委員會(huì)成員資格終止：
（一）不履行業(yè)主委員會(huì)成員職責(zé)或者無正當(dāng)理由三次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；
（二）不履行業(yè)主義務(wù)、不遵守管理規(guī)約情節(jié)嚴(yán)重的；
（三）違反本條例第四十八條規(guī)定的；
（四）自行提出辭呈的；
（五）本人、配偶及其近親屬在本物業(yè)服務(wù)區(qū)域的物業(yè)服務(wù)人處任職的；
（六）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的。

9、業(yè)主委員會(huì)主任資格終止的，由業(yè)主委員會(huì)成員從副主任中推選主任；副主任資格終止的，由業(yè)主委員會(huì)成員從委員中推選副主任。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告成員的變更情況。
業(yè)主委員會(huì)成員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章等物品交回業(yè)主委員會(huì)。

10、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集。主任因故不能履行職責(zé)時(shí)，由其委托的副主任召集。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，召開首次會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議至少每季度召開一次，管理規(guī)約中另有約定的，從其約定。
經(jīng)三分之一以上成員提議，主任應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。主任或者受委托的副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指定業(yè)主委員會(huì)其他成員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

11、業(yè)主委員會(huì)討論、決定物業(yè)服務(wù)管理公共事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開三日前，以書面形式向社區(qū)居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)通報(bào)會(huì)議議程，聽取其意見和建議；并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告會(huì)議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

12、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，未出席會(huì)議的成員可以以書面形式、書面委托代理人或者通過業(yè)主決策網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)等方式參與表決；業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出決定須經(jīng)成員半數(shù)以上表決同意。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)由全體參會(huì)成員簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起三日內(nèi)將會(huì)議情況以及決定事項(xiàng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

13、業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面向街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報(bào)告，并在其指導(dǎo)下召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。
業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在社區(qū)居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)的協(xié)助下，組織換屆選舉工作。
業(yè)主委員會(huì)不能正常開展工作的，在縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門指導(dǎo)下，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織，社區(qū)居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)協(xié)助，召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行改選、換屆，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)。
原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會(huì)成立后十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接工作。逾期不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府督促移交。

14、占總?cè)藬?shù)五分之一以上的業(yè)主聯(lián)名，可以向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出罷免業(yè)主委員會(huì)成員的建議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在收到罷免建議之日起三十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)收到罷免建議之日起三十日內(nèi)未組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，提出罷免建議的業(yè)主可以請(qǐng)求街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令其三十日內(nèi)組織召開；逾期仍未召開的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。

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